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河(hé)南(nán)财經政法大(dà)學李曉峰教授在河(hé)南(nán)樓市網十周年慶典講話(huà)【多(duō)圖】
2013/12/09 來(lái)源：行政部
2013/12/09 來(lái)源：行政部
河(hé)南(nán)省土地學會常務理(lǐ)事、河(hé)南(nán)省房(fáng)地産業商會專家顧問團副主任、河(hé)南(nán)樓市網高(gāo)級發展顧問、房(fáng)地産研究所所長(cháng)李曉峰教授在我公司下(xià)屬的(de)河(hé)南(nán)樓市網十周年慶典講話(huà)。
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2013年，我本人(rén)歸納房(fáng)地産的(de)發展形勢，用(yòng)分(fēn)化(huà)兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到城(chéng)市在不斷的(de)分(fēn)化(huà)，企業也(yě)在不斷的(de)分(fēn)化(huà)，伴随著(zhe)城(chéng)市的(de)分(fēn)化(huà)，出現了(le)企業的(de)分(fēn)化(huà)。2013年與2011年、2012年房(fáng)地産形勢的(de)不同之處在于，在一線、二線城(chéng)市有一種所謂王者歸來(lái)的(de)感覺，因爲在過去的(de)調控過程當中，有一個(gè)非常嚴厲的(de)房(fáng)地産調控政策，主要就是針對(duì)一線、二線城(chéng)市，所以在調控當中，它受的(de)影(yǐng)響比較大(dà)，很多(duō)房(fáng)地産開發商開始改變自己的(de)思路，市民、開發商都有逃離北(běi)上廣的(de)趨勢，除了(le)北(běi)上廣以外的(de)其他(tā)核心城(chéng)市，像南(nán)京、武漢、杭州等熱(rè)點城(chéng)市也(yě)是受我國房(fáng)地産調控壓力非常大(dà)的(de)城(chéng)市，在這(zhè)裏邊的(de)生存空間嚴重受到限制，我們看到建業、正商作爲河(hé)南(nán)之大(dà)的(de)兩家房(fáng)地産商，在2010年的(de)業界出現了(le)重大(dà)的(de)分(fēn)化(huà)，建業在這(zhè)一年仍然保持著(zhe)比較強勁的(de)勢頭，而正商就出現了(le)問題，原因在于建業除了(le)鄭州市場(chǎng)以外，還(hái)有17個(gè)地市，而正商除了(le)鄭州以外幾乎就沒有，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城(chéng)市的(de)這(zhè)樣的(de)一些開發商在我們國家嚴厲的(de)調控政策下(xià)，真是覺得(de)日子比較艱難，所以他(tā)們做(zuò)了(le)兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是離開鄭州市，去三線或者四線城(chéng)市；第二個(gè)選擇是仍然留在鄭州開發寫字樓産品。
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在過去的(de)2011年、2012年裏很多(duō)鄭州本土的(de)開發商做(zuò)了(le)這(zhè)兩個(gè)選擇，正商一直沿著(zhe)航海路在做(zuò)，幾乎搞成了(le)正商房(fáng)地産一條街(jiē)，從東到西都是正商的(de)樓盤，但他(tā)也(yě)在轉向河(hé)南(nán)的(de)三線城(chéng)市，他(tā)感覺到隻在鄭州做(zuò)不行，建業已經在其他(tā)地市紮根了(le)就更遊刃有餘，鄭州市的(de)開發商選擇了(le)離開鄭州到三線城(chéng)市繼續開發住宅，有些開發商仍然留在鄭州開發寫字樓，這(zhè)就直接導緻了(le)一個(gè)問題，進入2013年鄭州市住宅的(de)供應數量已經大(dà)幅度減少，因爲留在鄭州的(de)也(yě)不再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不在鄭州了(le)，就造成了(le)2013年鄭州市住宅的(de)供應數量已經大(dà)幅度減少，直接導緻了(le)2013年前8個(gè)月(yuè)鄭州市新建商品房(fáng)的(de)銷售價格在全國的(de)範圍之内排到了(le)第七位，北(běi)上廣之外，南(nán)京、廈門之後就是鄭州了(le)。漲幅超過12%，進入前十名，我想今年的(de)前8個(gè)月(yuè)爲什(shén)麽今年的(de)北(běi)上廣漲幅超過了(le)20%，二線城(chéng)市的(de)很多(duō)也(yě)超過了(le)10%，原因與我剛才所講的(de)鄭州的(de)情況差不多(duō)，因爲在前兩年，在這(zhè)些地區(qū)，住宅調控的(de)非常嚴厲，留的(de)也(yě)不再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不留了(le)。造成了(le)一種供求短缺的(de)現象，新政府上台以後，好像表面上不再講房(fáng)地産調控問題，也(yě)沒有出現任何新的(de)政策，實際背後的(de)根本原因供求關系出現了(le)重大(dà)的(de)變化(huà)，所以才有了(le)剛才講到的(de)一線、二線城(chéng)市王者歸來(lái)的(de)迹象。原來(lái)慢(màn)慢(màn)冷(lěng)下(xià)來(lái)的(de)城(chéng)市突然間又熱(rè)了(le)，而且超過了(le)以往所有的(de)熱(rè)，而另外一個(gè)房(fáng)地産開發商住宅開發商所關注的(de)重點，三線、四線城(chéng)市原來(lái)都是熱(rè)點，現在是冷(lěng)下(xià)來(lái)了(le)，更重要的(de)是有些城(chéng)市對(duì)這(zhè)種分(fēn)化(huà)起到了(le)強化(huà)的(de)作用(yòng)。比如溫州、鄂爾多(duō)斯，這(zhè)些都是三線城(chéng)市裏的(de)典型，成交數量在萎縮，房(fáng)價在下(xià)降，以溫州、鄂爾多(duō)斯爲代表，感覺三、四線城(chéng)市好像不行了(le)，許多(duō)專家說三線城(chéng)市房(fáng)地産泡沫已經呈現破裂的(de)迹象，使南(nán)陽人(rén)對(duì)自己的(de)房(fáng)地産行業失去信心。
我本人(rén)認爲不是這(zhè)樣，這(zhè)是一種非常悲觀的(de)情緒，剛才秦主任提到的(de)問題我本人(rén)非常認同，溫州、鄂爾多(duō)斯爲什(shén)麽會出現問題，這(zhè)些地方作爲三線城(chéng)市，與别的(de)地方不一樣，之大(dà)的(de)不一樣是金融杠杆用(yòng)的(de)太多(duō)，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離了(le)本地房(fáng)地産業的(de)基本面，把房(fáng)地産業直接搞成了(le)一個(gè)金融行業甚至是投機行業，沒有任何以實際爲依托的(de)行業肯定要出問題，我認爲我國三線城(chéng)市房(fáng)地産問題應該分(fēn)爲兩類，一類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金融的(de)，積累了(le)很多(duō)房(fáng)地産泡沫的(de)；另外像我們河(hé)南(nán)大(dà)多(duō)數的(de)三線城(chéng)市或者鄭州以外的(de)十七個(gè)地級市，它的(de)房(fáng)地産發展的(de)基本面真的(de)跟溫州、鄂爾多(duō)斯不一樣，他(tā)的(de)基本面來(lái)自于我們城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程。我們南(nán)陽人(rén)口超過一千萬，毫無疑問，南(nán)陽肩負著(zhe)新型城(chéng)鎮化(huà)的(de)重大(dà)責任，這(zhè)個(gè)過程還(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結束，而且還(hái)要進一步去推進，所以南(nán)陽的(de)房(fáng)地産業基本面與個(gè)别三線城(chéng)市的(de)基本面不一樣，不能以偏概全，認爲溫州、鄂爾多(duō)斯是所有三線城(chéng)市發展的(de)樣闆，他(tā)們的(de)今天就是我們的(de)明(míng)天，這(zhè)是錯誤的(de)。在二線城(chéng)市以及鄭州，房(fáng)地産逐漸呈現郊區(qū)化(huà)發展形勢，因爲這(zhè)個(gè)地方城(chéng)市已經發展到了(le)一定規模，由攤大(dà)餅到包餃子，發展衛星城(chéng)這(zhè)樣一種發展模式，但是三線城(chéng)市目前沒有這(zhè)樣一種發展形勢，三線城(chéng)市仍然處在一種以市中心爲帶頭的(de)發展模式，處在集中的(de)，還(hái)沒到分(fēn)散的(de)階段。所以三線城(chéng)市認爲自己的(de)郊區(qū)化(huà)時(shí)代已經到來(lái)這(zhè)是錯誤的(de)。
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我本人(rén)對(duì)南(nán)陽這(zhè)樣的(de)三線城(chéng)市的(de)房(fáng)地産行業有信心，原因在于十八屆三中全會在戶籍改革制度裏透露出來(lái)的(de)信息，我們國家在相當長(cháng)的(de)一段時(shí)間内要解決進城(chéng)務工人(rén)員(yuán)的(de)戶口問題，在過去三十多(duō)年的(de)發展裏，農民變成了(le)農民工，而沒有變成市民，這(zhè)是人(rén)的(de)城(chéng)鎮化(huà)裏邊之沒有被實現、之沒有被解決的(de)問題就是戶口問題，戶口問題解決了(le)，其他(tā)福利問題也(yě)就可(kě)以享有了(le)，在哪個(gè)城(chéng)市可(kě)以實現農民工可(kě)以轉變成市民，這(zhè)是一個(gè)細思量問題，不是說想到任何一個(gè)城(chéng)市裏去落戶變成城(chéng)市戶口就行的(de)，也(yě)不是任何一個(gè)城(chéng)市都以同等的(de)條件接納任何人(rén)，在這(zhè)裏邊采取一個(gè)叫做(zuò)差别化(huà)的(de)政策，十八屆三中全會裏說的(de)非常清楚，有兩點，全面的(de)放開建制鎮跟小城(chéng)市的(de)落戶限制，有序的(de)放開中等城(chéng)市的(de)落戶限制。由農民變成居民這(zhè)樣一個(gè)問題要全面放開，放開到什(shén)麽程度呢(ne)？就是在這(zhè)個(gè)地方有穩定的(de)工作和(hé)居所，居所可(kě)以是租來(lái)的(de)房(fáng)子，你本人(rén)、子女(nǚ)、配偶、父母、嶽父母都可(kě)以考慮解決戶口問題。在中等城(chéng)市，比如南(nán)陽也(yě)要有序的(de)放開，但力度要小于建制鎮和(hé)小城(chéng)市，但在北(běi)京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開的(de)問題，是控制的(de)問題，我個(gè)人(rén)感覺在中小城(chéng)市優先放開戶籍問題，優先轉移農民工的(de)生活問題，要真正的(de)落到實處，可(kě)能會引發一輪進城(chéng)的(de)熱(rè)潮，引發一輪優先到中小城(chéng)市落戶的(de)熱(rè)潮，毫無疑問，會對(duì)我們這(zhè)個(gè)地方的(de)房(fáng)地産帶來(lái)重大(dà)的(de)影(yǐng)響。中國夢就是城(chéng)市夢，是不是就可(kě)以理(lǐ)解爲住房(fáng)夢，城(chéng)裏人(rén)有鄉下(xià)人(rén)的(de)夢想，鄉下(xià)有城(chéng)裏人(rén)的(de)爹娘，根據我們國家目前的(de)制度設計，正是廣大(dà)農民朋友優先在這(zhè)裏實現城(chéng)市夢的(de)地方，随著(zhe)城(chéng)市夢的(de)實現，房(fáng)地産業也(yě)會赢來(lái)比較大(dà)的(de)發展空間。
2013年，我本人(rén)歸納房(fáng)地産的(de)發展形勢，用(yòng)分(fēn)化(huà)兩個(gè)字來(lái)形容。秦虹主任講到城(chéng)市在不斷的(de)分(fēn)化(huà)，企業也(yě)在不斷的(de)分(fēn)化(huà)，伴随著(zhe)城(chéng)市的(de)分(fēn)化(huà)，出現了(le)企業的(de)分(fēn)化(huà)。2013年與2011年、2012年房(fáng)地産形勢的(de)不同之處在于，在一線、二線城(chéng)市有一種所謂王者歸來(lái)的(de)感覺，因爲在過去的(de)調控過程當中，有一個(gè)非常嚴厲的(de)房(fáng)地産調控政策，主要就是針對(duì)一線、二線城(chéng)市，所以在調控當中，它受的(de)影(yǐng)響比較大(dà)，很多(duō)房(fáng)地産開發商開始改變自己的(de)思路，市民、開發商都有逃離北(běi)上廣的(de)趨勢，除了(le)北(běi)上廣以外的(de)其他(tā)核心城(chéng)市，像南(nán)京、武漢、杭州等熱(rè)點城(chéng)市也(yě)是受我國房(fáng)地産調控壓力非常大(dà)的(de)城(chéng)市，在這(zhè)裏邊的(de)生存空間嚴重受到限制，我們看到建業、正商作爲河(hé)南(nán)之大(dà)的(de)兩家房(fáng)地産商，在2010年的(de)業界出現了(le)重大(dà)的(de)分(fēn)化(huà)，建業在這(zhè)一年仍然保持著(zhe)比較強勁的(de)勢頭，而正商就出現了(le)問題，原因在于建業除了(le)鄭州市場(chǎng)以外，還(hái)有17個(gè)地市，而正商除了(le)鄭州以外幾乎就沒有，如果僅僅盤踞在一線、二線核心城(chéng)市的(de)這(zhè)樣的(de)一些開發商在我們國家嚴厲的(de)調控政策下(xià)，真是覺得(de)日子比較艱難，所以他(tā)們做(zuò)了(le)兩個(gè)選擇。前列個(gè)選擇是離開鄭州市，去三線或者四線城(chéng)市；第二個(gè)選擇是仍然留在鄭州開發寫字樓産品。
在過去的(de)2011年、2012年裏很多(duō)鄭州本土的(de)開發商做(zuò)了(le)這(zhè)兩個(gè)選擇，正商一直沿著(zhe)航海路在做(zuò)，幾乎搞成了(le)正商房(fáng)地産一條街(jiē)，從東到西都是正商的(de)樓盤，但他(tā)也(yě)在轉向河(hé)南(nán)的(de)三線城(chéng)市，他(tā)感覺到隻在鄭州做(zuò)不行，建業已經在其他(tā)地市紮根了(le)就更遊刃有餘，鄭州市的(de)開發商選擇了(le)離開鄭州到三線城(chéng)市繼續開發住宅，有些開發商仍然留在鄭州開發寫字樓，這(zhè)就直接導緻了(le)一個(gè)問題，進入2013年鄭州市住宅的(de)供應數量已經大(dà)幅度減少，因爲留在鄭州的(de)也(yě)不再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不在鄭州了(le)，就造成了(le)2013年鄭州市住宅的(de)供應數量已經大(dà)幅度減少，直接導緻了(le)2013年前8個(gè)月(yuè)鄭州市新建商品房(fáng)的(de)銷售價格在全國的(de)範圍之内排到了(le)第七位，北(běi)上廣之外，南(nán)京、廈門之後就是鄭州了(le)。漲幅超過12%，進入前十名，我想今年的(de)前8個(gè)月(yuè)爲什(shén)麽今年的(de)北(běi)上廣漲幅超過了(le)20%，二線城(chéng)市的(de)很多(duō)也(yě)超過了(le)10%，原因與我剛才所講的(de)鄭州的(de)情況差不多(duō)，因爲在前兩年，在這(zhè)些地區(qū)，住宅調控的(de)非常嚴厲，留的(de)也(yě)不再搞住宅了(le)，搞住宅的(de)也(yě)不留了(le)。造成了(le)一種供求短缺的(de)現象，新政府上台以後，好像表面上不再講房(fáng)地産調控問題，也(yě)沒有出現任何新的(de)政策，實際背後的(de)根本原因供求關系出現了(le)重大(dà)的(de)變化(huà)，所以才有了(le)剛才講到的(de)一線、二線城(chéng)市王者歸來(lái)的(de)迹象。原來(lái)慢(màn)慢(màn)冷(lěng)下(xià)來(lái)的(de)城(chéng)市突然間又熱(rè)了(le)，而且超過了(le)以往所有的(de)熱(rè)，而另外一個(gè)房(fáng)地産開發商住宅開發商所關注的(de)重點，三線、四線城(chéng)市原來(lái)都是熱(rè)點，現在是冷(lěng)下(xià)來(lái)了(le)，更重要的(de)是有些城(chéng)市對(duì)這(zhè)種分(fēn)化(huà)起到了(le)強化(huà)的(de)作用(yòng)。比如溫州、鄂爾多(duō)斯，這(zhè)些都是三線城(chéng)市裏的(de)典型，成交數量在萎縮，房(fáng)價在下(xià)降，以溫州、鄂爾多(duō)斯爲代表，感覺三、四線城(chéng)市好像不行了(le)，許多(duō)專家說三線城(chéng)市房(fáng)地産泡沫已經呈現破裂的(de)迹象，使南(nán)陽人(rén)對(duì)自己的(de)房(fáng)地産行業失去信心。
我本人(rén)認爲不是這(zhè)樣，這(zhè)是一種非常悲觀的(de)情緒，剛才秦主任提到的(de)問題我本人(rén)非常認同，溫州、鄂爾多(duō)斯爲什(shén)麽會出現問題，這(zhè)些地方作爲三線城(chéng)市，與别的(de)地方不一樣，之大(dà)的(de)不一樣是金融杠杆用(yòng)的(de)太多(duō)，杠杆太長(cháng)，嚴重脫離了(le)本地房(fáng)地産業的(de)基本面，把房(fáng)地産業直接搞成了(le)一個(gè)金融行業甚至是投機行業，沒有任何以實際爲依托的(de)行業肯定要出問題，我認爲我國三線城(chéng)市房(fáng)地産問題應該分(fēn)爲兩類，一類像溫州、鄂爾多(duō)斯搞金融的(de)，積累了(le)很多(duō)房(fáng)地産泡沫的(de)；另外像我們河(hé)南(nán)大(dà)多(duō)數的(de)三線城(chéng)市或者鄭州以外的(de)十七個(gè)地級市，它的(de)房(fáng)地産發展的(de)基本面真的(de)跟溫州、鄂爾多(duō)斯不一樣，他(tā)的(de)基本面來(lái)自于我們城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程。我們南(nán)陽人(rén)口超過一千萬，毫無疑問，南(nán)陽肩負著(zhe)新型城(chéng)鎮化(huà)的(de)重大(dà)責任，這(zhè)個(gè)過程還(hái)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結束，而且還(hái)要進一步去推進，所以南(nán)陽的(de)房(fáng)地産業基本面與個(gè)别三線城(chéng)市的(de)基本面不一樣，不能以偏概全，認爲溫州、鄂爾多(duō)斯是所有三線城(chéng)市發展的(de)樣闆，他(tā)們的(de)今天就是我們的(de)明(míng)天，這(zhè)是錯誤的(de)。在二線城(chéng)市以及鄭州，房(fáng)地産逐漸呈現郊區(qū)化(huà)發展形勢，因爲這(zhè)個(gè)地方城(chéng)市已經發展到了(le)一定規模，由攤大(dà)餅到包餃子，發展衛星城(chéng)這(zhè)樣一種發展模式，但是三線城(chéng)市目前沒有這(zhè)樣一種發展形勢，三線城(chéng)市仍然處在一種以市中心爲帶頭的(de)發展模式，處在集中的(de)，還(hái)沒到分(fēn)散的(de)階段。所以三線城(chéng)市認爲自己的(de)郊區(qū)化(huà)時(shí)代已經到來(lái)這(zhè)是錯誤的(de)。
我本人(rén)對(duì)南(nán)陽這(zhè)樣的(de)三線城(chéng)市的(de)房(fáng)地産行業有信心，原因在于十八屆三中全會在戶籍改革制度裏透露出來(lái)的(de)信息，我們國家在相當長(cháng)的(de)一段時(shí)間内要解決進城(chéng)務工人(rén)員(yuán)的(de)戶口問題，在過去三十多(duō)年的(de)發展裏，農民變成了(le)農民工，而沒有變成市民，這(zhè)是人(rén)的(de)城(chéng)鎮化(huà)裏邊之沒有被實現、之沒有被解決的(de)問題就是戶口問題，戶口問題解決了(le)，其他(tā)福利問題也(yě)就可(kě)以享有了(le)，在哪個(gè)城(chéng)市可(kě)以實現農民工可(kě)以轉變成市民，這(zhè)是一個(gè)細思量問題，不是說想到任何一個(gè)城(chéng)市裏去落戶變成城(chéng)市戶口就行的(de)，也(yě)不是任何一個(gè)城(chéng)市都以同等的(de)條件接納任何人(rén)，在這(zhè)裏邊采取一個(gè)叫做(zuò)差别化(huà)的(de)政策，十八屆三中全會裏說的(de)非常清楚，有兩點，全面的(de)放開建制鎮跟小城(chéng)市的(de)落戶限制，有序的(de)放開中等城(chéng)市的(de)落戶限制。由農民變成居民這(zhè)樣一個(gè)問題要全面放開，放開到什(shén)麽程度呢(ne)？就是在這(zhè)個(gè)地方有穩定的(de)工作和(hé)居所，居所可(kě)以是租來(lái)的(de)房(fáng)子，你本人(rén)、子女(nǚ)、配偶、父母、嶽父母都可(kě)以考慮解決戶口問題。在中等城(chéng)市，比如南(nán)陽也(yě)要有序的(de)放開，但力度要小于建制鎮和(hé)小城(chéng)市，但在北(běi)京、鄭州戶口審查要求非常嚴格，不是放開的(de)問題，是控制的(de)問題，我個(gè)人(rén)感覺在中小城(chéng)市優先放開戶籍問題，優先轉移農民工的(de)生活問題，要真正的(de)落到實處，可(kě)能會引發一輪進城(chéng)的(de)熱(rè)潮，引發一輪優先到中小城(chéng)市落戶的(de)熱(rè)潮，毫無疑問，會對(duì)我們這(zhè)個(gè)地方的(de)房(fáng)地産帶來(lái)重大(dà)的(de)影(yǐng)響。中國夢就是城(chéng)市夢，是不是就可(kě)以理(lǐ)解爲住房(fáng)夢，城(chéng)裏人(rén)有鄉下(xià)人(rén)的(de)夢想，鄉下(xià)有城(chéng)裏人(rén)的(de)爹娘，根據我們國家目前的(de)制度設計，正是廣大(dà)農民朋友優先在這(zhè)裏實現城(chéng)市夢的(de)地方，随著(zhe)城(chéng)市夢的(de)實現，房(fáng)地産業也(yě)會赢來(lái)比較大(dà)的(de)發展空間。