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住房(fáng)與城(chéng)鄉建設部政策研究中心主任秦虹在河(hé)南(nán)樓市網十周年慶典講話(huà)【圖文】
2013/12/09 來(lái)源：行政部
2013/12/09 來(lái)源：行政部
如何判斷當前房(fáng)地産的(de)投資？住房(fáng)與城(chéng)鄉建設部政策研究中心主任秦虹女(nǚ)士在河(hé)南(nán)樓市網十周年慶典上的(de)講話(huà)：
我認爲過去我們房(fáng)地産市場(chǎng)單邊上漲格局的(de)市場(chǎng)投資判斷是截然不同的(de)，過去市場(chǎng)都是一個(gè)單邊上漲的(de)格局，在哪兒(ér)投資都有機會，在哪兒(ér)開發都能賺錢，在哪兒(ér)拿到地都是好事情。但是未來(lái)我們前面已經講到房(fáng)地産是一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以我們對(duì)投資趨勢的(de)判斷和(hé)選擇尤爲重要。先要判斷正确選擇正确，你的(de)企業大(dà)小管理(lǐ)水(shuǐ)平的(de)好壞高(gāo)低都會影(yǐng)響到你賺錢，隻不過是賺多(duō)賺少而已，如果趨勢都判斷錯誤，對(duì)再好的(de)企業也(yě)會在市場(chǎng)上有诟病。那麽未來(lái)的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)應該是包括兩個(gè)部分(fēn)，一個(gè)部分(fēn)是住宅市場(chǎng)，一個(gè)是非住宅市場(chǎng)。那麽對(duì)住宅市場(chǎng)來(lái)說現在在房(fáng)地産投資方面住宅投資已經占到投資的(de)68%，連70%都不到。
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非住宅投資現在是處于一個(gè)規模和(hé)占地開始擴大(dà)的(de)發展階段，那麽對(duì)住宅投資來(lái)說未來(lái)的(de)發展趨勢是什(shén)麽呢(ne)？我們對(duì)2020年之前中國住房(fáng)需求的(de)估算(suàn)，大(dà)緻有三句話(huà)。前列我們仍有空間，第二是增速減緩，第三是分(fēn)化(huà)加劇，爲什(shén)麽仍有空間？就是因爲我們到2020年之前，城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程還(hái)沒有結束，全國人(rén)口總量增加的(de)格局沒有改變，我們城(chéng)市每年還(hái)面臨著(zhe)2000萬左右的(de)新增常住人(rén)口，這(zhè)個(gè)新增的(de)城(chéng)鎮常住人(rén)口一定要在城(chéng)市有地方住。所以，新增需求要靠新開發來(lái)滿足，所以我們說仍有空間，有空間的(de)前列個(gè)原因是新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是在于我們人(rén)口的(de)年齡結構對(duì)房(fáng)地産的(de)周期影(yǐng)響特别大(dà)。到2020年之前，中國人(rén)口的(de)結構對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)發展是有利的(de)，比如說25-40歲年輕的(de)勞動力在人(rén)口所占的(de)比重仍然處于一個(gè)高(gāo)位，之後是一個(gè)緩慢(màn)向上的(de)格局。第三個(gè)原因是高(gāo)持續人(rén)口對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)貢獻也(yě)是非常大(dà)的(de)，我們到2020年之前，中國的(de)高(gāo)持續人(rén)口，也(yě)就是35-54歲的(de)這(zhè)一部分(fēn)人(rén)所占的(de)人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是一個(gè)下(xià)降的(de)趨勢。第四個(gè)原因，是因爲家庭結構的(de)變化(huà)，就是小型化(huà)，小型化(huà)意味著(zhe)什(shén)麽呢(ne)？家庭小型化(huà)意味著(zhe)人(rén)口不增加，住房(fáng)需求在增加，過去十年，如果說城(chéng)鎮的(de)家庭數增加了(le)57.8%的(de)話(huà)，單代家庭增長(cháng)了(le)121%的(de)話(huà)，所以我們說小型化(huà)還(hái)需持續。以上幾個(gè)原因都導緻未來(lái)的(de)新建商品房(fáng)市場(chǎng)認爲的(de)空間還(hái)是有的(de)，總量還(hái)是比較大(dà)的(de)，但是它的(de)增長(cháng)不可(kě)能複制之前十年的(de)增長(cháng)，未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)一定是個(gè)增速減緩的(de)過程，我們過去以商品房(fáng)銷售面積爲例，過去2009年之前，商品房(fáng)銷售面積的(de)增長(cháng)速度每年符合增長(cháng)率16%左右，是一個(gè)非常高(gāo)速的(de)增長(cháng)。而未來(lái)，我們認爲房(fáng)地産銷售面積的(de)增長(cháng)一定會降到個(gè)位數，所以增速是在下(xià)降。
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之後，分(fēn)化(huà)加劇，整個(gè)市場(chǎng)的(de)分(fēn)化(huà)加劇體現在兩個(gè)方面。前列，城(chéng)市分(fēn)化(huà)，不同的(de)城(chéng)市發展是不一樣的(de)，有的(de)城(chéng)市增長(cháng)空間比較大(dà)，有的(de)城(chéng)市平衡，不增長(cháng)，有的(de)城(chéng)市就要下(xià)跌；第二個(gè)，企業也(yě)在分(fēn)化(huà)，在目前的(de)市場(chǎng)格局下(xià)，我們認爲下(xià)一步的(de)企業一定會面臨著(zhe)整合和(hé)調整，這(zhè)是一個(gè)非常殘酷的(de)現實，在這(zhè)樣一個(gè)情況下(xià)，我們房(fáng)地産的(de)投資怎麽選擇呢(ne)？我認爲之值得(de)大(dà)家關注的(de)是兩個(gè)因素，前列，就是城(chéng)市群衆因素。但是說城(chéng)市分(fēn)化(huà)是不是隻有一二線城(chéng)市才有機會，其它城(chéng)市就沒有機會呢(ne)？我不是這(zhè)樣看的(de)，我認爲城(chéng)市分(fēn)化(huà)，不僅僅是三四線城(chéng)市和(hé)一二線城(chéng)市有區(qū)别，更重要的(de)是三四線城(chéng)市本身也(yě)是在出現一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以說我們的(de)選擇不僅僅是要選擇一二線城(chéng)市，我們要有選擇原則，這(zhè)個(gè)原則是什(shén)麽呢(ne)？前列，我們要關注城(chéng)市群，城(chéng)市群不是政府有規劃的(de)城(chéng)市群都是值得(de)我們選擇的(de)，關鍵是我們要選擇那些人(rén)口城(chéng)鎮密度大(dà)的(de)城(chéng)市群才之值得(de)我們投資。城(chéng)市群是産力之集聚，産業密度之大(dà)，發展之繁榮的(de)地區(qū)，産業密度大(dà)意味著(zhe)它會不斷的(de)派生出新的(de)産業，而不斷派生出新的(de)産業它會帶來(lái)新的(de)就業人(rén)口的(de)增加，對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)是之有利的(de)支撐。所以我們前列要關注的(de)是城(chéng)市群，而且這(zhè)個(gè)城(chéng)市群不是政府規劃的(de)城(chéng)市群，大(dà)家知道我們現在政府提出的(de)未來(lái)城(chéng)市發展道路要走城(chéng)市群做(zuò)爲城(chéng)市發展的(de)主題空間形态，全部規劃多(duō)少城(chéng)市群呢(ne)？上百的(de)城(chéng)市群大(dà)大(dà)小小的(de)城(chéng)市群，不是所有規劃的(de)地方城(chéng)市群的(de)地方都是值得(de)投資的(de)，我們一定要選擇那些城(chéng)鎮數量城(chéng)市密度大(dà)的(de)地方那些城(chéng)市群才之有發展潛力和(hé)前景。第二，就是我們要非常面臨一個(gè)殘酷的(de)現實就是我們要高(gāo)度關注高(gāo)速鐵路網的(de)建設，大(dà)家知道中國正在規劃高(gāo)速鐵路網，這(zhè)個(gè)高(gāo)速鐵路網由兩個(gè)部分(fēn)組成，前列部分(fēn)是城(chéng)市群内的(de)同城(chéng)化(huà)所支撐的(de)快(kuài)速鐵路交通(tōng)，第二個(gè)是通(tōng)過國家的(de)高(gāo)鐵把各個(gè)城(chéng)市群連接起來(lái)，這(zhè)個(gè)規劃正在布局和(hé)實施之中，那麽大(dà)緻可(kě)以想象等到那一天，中國的(de)高(gāo)速部分(fēn)交通(tōng)網建成網絡的(de)那一天。現在全國600多(duō)個(gè)名字叫“市”的(de)城(chéng)市大(dà)緻可(kě)以分(fēn)爲兩類，一類城(chéng)市是在高(gāo)速鐵路網的(de)網絡上面，它是交通(tōng)的(de)連接點，它在各個(gè)城(chéng)市構成了(le)在高(gāo)速鐵路交通(tōng)網連接下(xià)變成城(chéng)市網，在這(zhè)個(gè)城(chéng)市網上面的(de)城(chéng)市未來(lái)的(de)投資機會比較大(dà)，産業的(de)積極度會更高(gāo)，投資的(de)成本會更低，效率會更高(gāo)，對(duì)人(rén)口聚集度會更明(míng)顯。而另外一部分(fēn)城(chéng)市是在這(zhè)個(gè)網絡下(xià)面，在網絡下(xià)面會減少投資的(de)機會，就不如在網上面那些城(chéng)市的(de)投資空間，所以我們說高(gāo)速路的(de)交通(tōng)網的(de)建設高(gāo)鐵改變中國經濟，一定是這(zhè)個(gè)格局。在農村(cūn)有一句話(huà)：要想富，先修路，在城(chéng)市是一個(gè)道理(lǐ)。城(chéng)市高(gāo)速鐵路網的(de)建設将會使相當大(dà)的(de)一部分(fēn)城(chéng)市發生變化(huà)，這(zhè)個(gè)過程就是房(fáng)地産投資增長(cháng)的(de)過程。所以我們說，我們要關注什(shén)麽，我們要抓住要點，我們今後的(de)投資一定是要有選擇的(de)，而不是過去隻要進房(fáng)地産就能賺錢的(de)概念已經一去不複返了(le)。
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未來(lái)市場(chǎng)是一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，我們要從區(qū)域發展的(de)角度、從整個(gè)國家發展格局的(de)角度來(lái)作出我們自己的(de)判斷，不僅僅是一二線城(chéng)市，我們很多(duō)三四線城(chéng)市高(gāo)速交通(tōng)網的(de)建設也(yě)會改變。當然我們未來(lái)的(de)投資也(yě)不僅僅是住宅市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)也(yě)面臨著(zhe)巨大(dà)的(de)空間，同時(shí)也(yě)有很大(dà)的(de)風險。總而言之，我認爲未來(lái)三中全會之後中國的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)是一個(gè)謹慎、樂(yuè)觀的(de)市場(chǎng)。
我認爲過去我們房(fáng)地産市場(chǎng)單邊上漲格局的(de)市場(chǎng)投資判斷是截然不同的(de)，過去市場(chǎng)都是一個(gè)單邊上漲的(de)格局，在哪兒(ér)投資都有機會，在哪兒(ér)開發都能賺錢，在哪兒(ér)拿到地都是好事情。但是未來(lái)我們前面已經講到房(fáng)地産是一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以我們對(duì)投資趨勢的(de)判斷和(hé)選擇尤爲重要。先要判斷正确選擇正确，你的(de)企業大(dà)小管理(lǐ)水(shuǐ)平的(de)好壞高(gāo)低都會影(yǐng)響到你賺錢，隻不過是賺多(duō)賺少而已，如果趨勢都判斷錯誤，對(duì)再好的(de)企業也(yě)會在市場(chǎng)上有诟病。那麽未來(lái)的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)應該是包括兩個(gè)部分(fēn)，一個(gè)部分(fēn)是住宅市場(chǎng)，一個(gè)是非住宅市場(chǎng)。那麽對(duì)住宅市場(chǎng)來(lái)說現在在房(fáng)地産投資方面住宅投資已經占到投資的(de)68%，連70%都不到。
非住宅投資現在是處于一個(gè)規模和(hé)占地開始擴大(dà)的(de)發展階段，那麽對(duì)住宅投資來(lái)說未來(lái)的(de)發展趨勢是什(shén)麽呢(ne)？我們對(duì)2020年之前中國住房(fáng)需求的(de)估算(suàn)，大(dà)緻有三句話(huà)。前列我們仍有空間，第二是增速減緩，第三是分(fēn)化(huà)加劇，爲什(shén)麽仍有空間？就是因爲我們到2020年之前，城(chéng)鎮化(huà)的(de)進程還(hái)沒有結束，全國人(rén)口總量增加的(de)格局沒有改變，我們城(chéng)市每年還(hái)面臨著(zhe)2000萬左右的(de)新增常住人(rén)口，這(zhè)個(gè)新增的(de)城(chéng)鎮常住人(rén)口一定要在城(chéng)市有地方住。所以，新增需求要靠新開發來(lái)滿足，所以我們說仍有空間，有空間的(de)前列個(gè)原因是新增需求還(hái)存在，第二個(gè)原因是在于我們人(rén)口的(de)年齡結構對(duì)房(fáng)地産的(de)周期影(yǐng)響特别大(dà)。到2020年之前，中國人(rén)口的(de)結構對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)發展是有利的(de)，比如說25-40歲年輕的(de)勞動力在人(rén)口所占的(de)比重仍然處于一個(gè)高(gāo)位，之後是一個(gè)緩慢(màn)向上的(de)格局。第三個(gè)原因是高(gāo)持續人(rén)口對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)貢獻也(yě)是非常大(dà)的(de)，我們到2020年之前，中國的(de)高(gāo)持續人(rén)口，也(yě)就是35-54歲的(de)這(zhè)一部分(fēn)人(rén)所占的(de)人(rén)口比重還(hái)在30%左右，之後是一個(gè)下(xià)降的(de)趨勢。第四個(gè)原因，是因爲家庭結構的(de)變化(huà)，就是小型化(huà)，小型化(huà)意味著(zhe)什(shén)麽呢(ne)？家庭小型化(huà)意味著(zhe)人(rén)口不增加，住房(fáng)需求在增加，過去十年，如果說城(chéng)鎮的(de)家庭數增加了(le)57.8%的(de)話(huà)，單代家庭增長(cháng)了(le)121%的(de)話(huà)，所以我們說小型化(huà)還(hái)需持續。以上幾個(gè)原因都導緻未來(lái)的(de)新建商品房(fáng)市場(chǎng)認爲的(de)空間還(hái)是有的(de)，總量還(hái)是比較大(dà)的(de)，但是它的(de)增長(cháng)不可(kě)能複制之前十年的(de)增長(cháng)，未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)一定是個(gè)增速減緩的(de)過程，我們過去以商品房(fáng)銷售面積爲例，過去2009年之前，商品房(fáng)銷售面積的(de)增長(cháng)速度每年符合增長(cháng)率16%左右，是一個(gè)非常高(gāo)速的(de)增長(cháng)。而未來(lái)，我們認爲房(fáng)地産銷售面積的(de)增長(cháng)一定會降到個(gè)位數，所以增速是在下(xià)降。
之後，分(fēn)化(huà)加劇，整個(gè)市場(chǎng)的(de)分(fēn)化(huà)加劇體現在兩個(gè)方面。前列，城(chéng)市分(fēn)化(huà)，不同的(de)城(chéng)市發展是不一樣的(de)，有的(de)城(chéng)市增長(cháng)空間比較大(dà)，有的(de)城(chéng)市平衡，不增長(cháng)，有的(de)城(chéng)市就要下(xià)跌；第二個(gè)，企業也(yě)在分(fēn)化(huà)，在目前的(de)市場(chǎng)格局下(xià)，我們認爲下(xià)一步的(de)企業一定會面臨著(zhe)整合和(hé)調整，這(zhè)是一個(gè)非常殘酷的(de)現實，在這(zhè)樣一個(gè)情況下(xià)，我們房(fáng)地産的(de)投資怎麽選擇呢(ne)？我認爲之值得(de)大(dà)家關注的(de)是兩個(gè)因素，前列，就是城(chéng)市群衆因素。但是說城(chéng)市分(fēn)化(huà)是不是隻有一二線城(chéng)市才有機會，其它城(chéng)市就沒有機會呢(ne)？我不是這(zhè)樣看的(de)，我認爲城(chéng)市分(fēn)化(huà)，不僅僅是三四線城(chéng)市和(hé)一二線城(chéng)市有區(qū)别，更重要的(de)是三四線城(chéng)市本身也(yě)是在出現一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，所以說我們的(de)選擇不僅僅是要選擇一二線城(chéng)市，我們要有選擇原則，這(zhè)個(gè)原則是什(shén)麽呢(ne)？前列，我們要關注城(chéng)市群，城(chéng)市群不是政府有規劃的(de)城(chéng)市群都是值得(de)我們選擇的(de)，關鍵是我們要選擇那些人(rén)口城(chéng)鎮密度大(dà)的(de)城(chéng)市群才之值得(de)我們投資。城(chéng)市群是産力之集聚，産業密度之大(dà)，發展之繁榮的(de)地區(qū)，産業密度大(dà)意味著(zhe)它會不斷的(de)派生出新的(de)産業，而不斷派生出新的(de)産業它會帶來(lái)新的(de)就業人(rén)口的(de)增加，對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)是之有利的(de)支撐。所以我們前列要關注的(de)是城(chéng)市群，而且這(zhè)個(gè)城(chéng)市群不是政府規劃的(de)城(chéng)市群，大(dà)家知道我們現在政府提出的(de)未來(lái)城(chéng)市發展道路要走城(chéng)市群做(zuò)爲城(chéng)市發展的(de)主題空間形态，全部規劃多(duō)少城(chéng)市群呢(ne)？上百的(de)城(chéng)市群大(dà)大(dà)小小的(de)城(chéng)市群，不是所有規劃的(de)地方城(chéng)市群的(de)地方都是值得(de)投資的(de)，我們一定要選擇那些城(chéng)鎮數量城(chéng)市密度大(dà)的(de)地方那些城(chéng)市群才之有發展潛力和(hé)前景。第二，就是我們要非常面臨一個(gè)殘酷的(de)現實就是我們要高(gāo)度關注高(gāo)速鐵路網的(de)建設，大(dà)家知道中國正在規劃高(gāo)速鐵路網，這(zhè)個(gè)高(gāo)速鐵路網由兩個(gè)部分(fēn)組成，前列部分(fēn)是城(chéng)市群内的(de)同城(chéng)化(huà)所支撐的(de)快(kuài)速鐵路交通(tōng)，第二個(gè)是通(tōng)過國家的(de)高(gāo)鐵把各個(gè)城(chéng)市群連接起來(lái)，這(zhè)個(gè)規劃正在布局和(hé)實施之中，那麽大(dà)緻可(kě)以想象等到那一天，中國的(de)高(gāo)速部分(fēn)交通(tōng)網建成網絡的(de)那一天。現在全國600多(duō)個(gè)名字叫“市”的(de)城(chéng)市大(dà)緻可(kě)以分(fēn)爲兩類，一類城(chéng)市是在高(gāo)速鐵路網的(de)網絡上面，它是交通(tōng)的(de)連接點，它在各個(gè)城(chéng)市構成了(le)在高(gāo)速鐵路交通(tōng)網連接下(xià)變成城(chéng)市網，在這(zhè)個(gè)城(chéng)市網上面的(de)城(chéng)市未來(lái)的(de)投資機會比較大(dà)，産業的(de)積極度會更高(gāo)，投資的(de)成本會更低，效率會更高(gāo)，對(duì)人(rén)口聚集度會更明(míng)顯。而另外一部分(fēn)城(chéng)市是在這(zhè)個(gè)網絡下(xià)面，在網絡下(xià)面會減少投資的(de)機會，就不如在網上面那些城(chéng)市的(de)投資空間，所以我們說高(gāo)速路的(de)交通(tōng)網的(de)建設高(gāo)鐵改變中國經濟，一定是這(zhè)個(gè)格局。在農村(cūn)有一句話(huà)：要想富，先修路，在城(chéng)市是一個(gè)道理(lǐ)。城(chéng)市高(gāo)速鐵路網的(de)建設将會使相當大(dà)的(de)一部分(fēn)城(chéng)市發生變化(huà)，這(zhè)個(gè)過程就是房(fáng)地産投資增長(cháng)的(de)過程。所以我們說，我們要關注什(shén)麽，我們要抓住要點，我們今後的(de)投資一定是要有選擇的(de)，而不是過去隻要進房(fáng)地産就能賺錢的(de)概念已經一去不複返了(le)。
未來(lái)市場(chǎng)是一個(gè)分(fēn)化(huà)的(de)格局，我們要從區(qū)域發展的(de)角度、從整個(gè)國家發展格局的(de)角度來(lái)作出我們自己的(de)判斷，不僅僅是一二線城(chéng)市，我們很多(duō)三四線城(chéng)市高(gāo)速交通(tōng)網的(de)建設也(yě)會改變。當然我們未來(lái)的(de)投資也(yě)不僅僅是住宅市場(chǎng)，非住宅市場(chǎng)也(yě)面臨著(zhe)巨大(dà)的(de)空間，同時(shí)也(yě)有很大(dà)的(de)風險。總而言之，我認爲未來(lái)三中全會之後中國的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)是一個(gè)謹慎、樂(yuè)觀的(de)市場(chǎng)。